追求规模、加大财务杠杆，高周转的地产时代已经结束。

为了拿到千亿俱乐部的门票，若干个地产公司着魔似的疯狂拿地、四处扩张，许多公司都制定了3年、5年目标，剑指千亿。

然而这些地产公司都纷纷暴雷。

一个时代的结束

前一个时代，地产公司的标签是：规模化、高周转、全员跟投、全口径销售额、全民营销。

不知从何时起，地产的规模化成为衡量一个房企竞争力的标准之一，而且是重要的标准。

如果没有规模，会被人瞧不起，就连自己公司的人都会觉得没有面子。

地王项目、高溢价项目层出不穷。

全国出现了一个怪相：抢地。而且是各个条线的人，只要有机会转入投资端口，都参与拿地。

不管价格多高，负债多高，只要能够抢到地，就是业绩。使得很多公司拿了许多的地王项目、高溢价项目。

至于，后期项目能不能营销去化，和投资拓展的人无关。

就如之前的文章《激进的大华集团，会有暴雷风险吗？》，其中写到：大华集团2020年11月以总价约10.12亿元拿下的铂璟湾项目，地价约13680元/㎡，楼面价约9060元/㎡，溢价率约102%。2021年7月首开，开盘均价19500元/㎡。入市2年仅卖出6套，去化率不足1%。

这就是高溢价项目带来的弊端。

房企联合体、合作开发项目

资金不足、没有能力独立开发项目的公司，都会联合一家或者多家房企一同进行项目开发，在降低资金风险的同时，还能做全口径流量数据，提升公司的销售额。

比如暴雷的旭辉地产，属于合作开发数量居多的地产房企之一，甚至一个项目同时有八家房地产开发商。

即便旭辉在项目中股份占比不高，但是项目的销售金额可以全部纳入旭辉的全口径统计中。这也是旭辉被诟病“虚胖”的原因。

所以，每年的地产排行榜，许多公司都是几百亿，几千亿的规模，看起来非常好看。

置业顾问向客户介绍的时候，都是很自豪的说：我们公司是千亿房企、品质房企。

但是一旦涉及到权益后的销售金额，很多公司就拉胯了。

合作项目提高了公司暴雷风险

旭辉的合作项目中，不乏有正荣、中梁、融信等房企，在这些房企暴雷之后，项目随之停工。

作为合作方的旭辉地产，比较重视市场口碑，就不得不花费资金购买合作方的股份，两家房企或者多家房企的事情，就变成了旭辉一家公司自己单干。

这也使得旭辉的债务激增。

举一反三，不光旭辉如此，很多公司的暴雷公司也有这样的原因。

当然，合作项目普遍都是，都需要这样的小股操盘提高自己的流量金额，也是规模化的使然。

既要把公司规模扩大，又要把项目管好。

最好的方式，就是调动人性，捆绑员工。

跟投是最好的手段

万科最早启动跟投机制，碧桂园把跟投发扬光大，中梁地产把跟投做到极致。

2012年，碧桂园启动成就共享机会，成功跨入了千亿规模。

2014年，碧桂园启动了同心共享政策，让碧桂园在2016年直接迈入了3000亿规模。

当碧桂园成为宇宙第一房企的时候，碧桂园的跟投模式走入大众视野，众多房企开始研究跟投，然后学习跟投，再应用跟投。

一个项目，集团相关领导要跟投，区域相关领导要跟投，项目直接负责人要跟投，相关条线人员也要跟投。

跟投的初衷是要求公司的管理干部参与其中，实现利益捆绑，加强主人翁意识，提高管理效率，推动决策高效及精准化，达到项目最大程度的获利。

跟投机制在地产火爆时期，非常好用，富了公司，也富了个人。

很多地产人借助这把东风，实现了财富自由。

但是，这个政策在如今的行情下，以前的蜜糖，现在是毒药。不仅损了公司，也害了员工。

也应征了一个政策是一个时代的产物，随着时代的结束，相应的政策也将随之消亡。

一个时代的到来

当初旭辉的林中说过这样一句话：穿新鞋、走新路。

旧时的路已经走不通了，只能换个思维、思路重新来过。

在近期，曾经的宇宙房企碧桂园开始推出“现房销售”政策：购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。

根据碧桂园披露的信息，多个项目正在推行“现房销售”政策，从销售数据来看，各项目到访量和销售量较同期获得了大幅提升。

正是因为全国大面积的项目停工、项目烂尾，造成业主的不断上访和维权，推动了房地产预售机制的改革。

现在的房屋销售机制是：房企想方设法的公关政府部门，争取早日拿到预售证，然后开售。某些公司铤而走险，在没有预售证的情况下，依然进行房屋销售。

不管碧桂园是否真的进行现房销售，这是一个信号，也是地产变革的推动力。

房企开发的住宅或者商铺，它本身就属于商品范畴，在进行交易的时候，就应该是一手交钱一手交货。

而不是，我全款交了钱，还还了几年贷款，然后才拿到属于自己的商品。或者等了几年，就只等到一个消息：项目停工或者烂尾，无法交付。

中国人对家的观念很重，对于房屋的看重度很深，商品房市场还很大。况且在养老的模式上，家庭养老依然是目前最主要的方式。

而且央行也已经公布了关于2023年的居民存款数据，人民币存款已经达到了273.9万亿元。

可以预测的是，未来实现现房现售政策，房子根本不愁卖。

天天想着加大营销力度，争取早日去化回款的房企。

不如静下心来，找到一个正在的出路和对策，才是长久之计。

只有真正的实现了双赢，企业才能立于不败之地。